现款购房未过户，所购房屋竟不享有排除强制执行权益？

在房屋买卖里，可不是签订合同、付了款就稳稳当当拥有房子了。要是没及时办理关键的过户手续，那后续的麻烦事可真是一堆一堆的！今天咱就来讲讲河南省渑池县法院审理的这么一起让人无奈的案件。

案件背景呈现

2021年9月，张某跟某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，而且是足额支付了购房款。之后该房地产公司还到房管部门把他买的房子备案登记在了他名下。瞅着这事多顺溜儿，感觉一切都妥妥当当了。可谁能想到，后面又出了别的事

到了2022年9月，张某又和李某签订了《房屋买卖协议》，把之前买的房子转卖给了李某。李某呢也不小气，向张某支付了大部分购房款，当时双方还约定，剩下的房款等交钥匙的时候再付清。大家都觉得这桩买卖也就是顺顺利利完成的事了，没成想后面还是起了风波。

法院强制执行

谁知道这时间来到了2024年5月，法院依据张某债权人王某的执行申请，直接裁定把这涉案的房屋查封了。李某这下肯定着急，这不自己钱都付了大部分，还没拿到房子就被查封了吗。于是李某就赶紧向渑池县法院提起了执行异议，要求撤销执行裁定书，还想让法院判决这涉案房产归自己所有。

李某也是觉得自己有理，钱付了合同签了，这房子可不就该是自己的。可事情哪有这么简单，法院审理起来得按照法律规定一步一步来。要是都像咱想的那么简单，那法律不就没用

争议焦点剖析

法院审理的时候，认为这案子的争议焦点就是李某对这涉案房产到底有没有足够的可以排除强制执行的民事权益。从法律上来说，民法典规定了，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，是要经过依法登记才会发生效力的，没登记的话，那就不发生效力。这规定可一点都含糊不得。

你看，某房地产公司和张某签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，李某和张某签订的《房屋买卖协议》同样也是合法有效的。但是，这些合同仅仅是具有债权效力，它可没有那种能导致物权变动的法律效果。就是说虽然合同签了，钱付了，但是因为没办理不动产变更登记，就还没取得物权

物权效力说明

这就涉及到另一个很重要的点，物权效力和合同效力的区别。根据民法典第二百一十五条规定，当事人之间订立有关不动产物权相关的合同，只要法律没其他特别规定或者当事人没有另外约定，从合同成立的时候就生效。没办理物权登记，并不影响合同的效力。就像张某和房地产公司的《商品房买卖合同》，还有张某和李某的《房屋买卖协议》，因为都是当事人真实意思的表示，也没违反法律，就是有效的。但合同效力和物权效力不同，物权效力是以登记作为公示手段的，这直接就决定了物权的归属。

这可以这么理解，合同生效就是说双方的这个约定有了法律上的“认可”，但这个物权的归属可不是合同生效就能搞定的，得去进行登记才算真正获得。这规定真是有着很重要的意义，大家可得清楚。

李某诉求驳回

回到案子里，现在涉案房屋已经被法院依据生效判决查封了，李某是没办法靠着他和张某的《房屋买卖协议》去对抗法院的生效判决的。所以法院得出了个结论，就是李某对这涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。而且，法院还依据法律驳回了李某的诉讼请求。这对李某来说肯定是挺难受的事

自己付了钱，结果房子拿不到还被驳回请求，这要搁谁身上都会觉得不好受。但是法院行事得讲究个依法依规不能因为看着谁可怜就不按规矩来了。

事件后续提醒

这时候承办法官葛秋燕来解释了，说合同虽然都没办理物权登记但仍然是合法有效的。但这物权的事，没登记就还不归你所有。像李某，这房子还是不属于他，他呢只能根据有效的合同去跟张某主张违约责任，要求张某赔偿自己的损失。所以，咱广大的购房者在买房子的时候，可得尽快去办理过户登记，该走的流程一个都不能少，不然摊上类似的事，那可就得不偿失。我们都不希望自己买到手的房子最后又没了，大家说是不是这道理？所以大家以后购房的时候可得在这过户问题上多长个心眼儿，别马虎大家对这种房屋买卖合同的事情有啥不一样的看法不？希望大家能给我点个赞，分享分享这文章，咱一起来聊聊。